Jahrelang war es einfach: Vermieter entschieden, welche Heizung eingebaut wird. Die laufenden Kosten trugen die Mieter über die Nebenkostenabrechnung. Damit ist jetzt Schluss. Am 30. April 2026 hat die schwarz-rote Koalition die Einigung zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) verkündet und damit eine grundlegende Regel verändert: Wer als Vermieter entscheidet, womit geheizt wird, trägt künftig auch einen Teil der Kosten dafür.
Was das konkret bedeutet, welche Risiken fossile Heizungen jetzt mit sich bringen und warum die Wärmepumpe für Vermieter zur wirtschaftlich klügsten Entscheidung wird, erklären wir hier.
Was hat sich verändert?
Bisher konnten Vermieter die gesamten Heiznebenkosten auf ihre Mieter umlegen, unabhängig davon, wie ineffizient oder teuer die eingebaute Heizung im Betrieb war. Das neue GMG bricht mit diesem Prinzip.
Die neue Logik ist klar: Wer die Entscheidung trifft, welche Heizung eingebaut wird, übernimmt ab sofort auch einen Teil der wirtschaftlichen Verantwortung dafür. Das betrifft vor allem Vermieter, die weiterhin auf Gas, Öl oder Flüssiggas setzen. Denn genau für diese Fälle greift die neue Kostenbeteiligung.
Die neue Kostenbeteiligung im Detail
Die Regelung greift immer dann, wenn in einem bestehenden Wohngebäude eine Heizungsanlage ausgetauscht wird, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben wird. In diesem Fall gilt:
CO₂-Kosten werden geteilt Der CO₂-Preis steigt gesetzlich festgelegt Jahr für Jahr weiter. Bisher trugen Mieter diesen Anstieg vollständig über die Nebenkostenabrechnung. Künftig übernehmen Vermieter die Hälfte dieser Kosten. Je teurer fossile Energie wird, desto höher wird auch der Eigenanteil des Vermieters.
Netzentgelte werden geteilt Auch die Netzentgelte, also die Kosten für den Transport von Gas durch das Leitungsnetz, werden künftig hälftig aufgeteilt. Was bisher vollständig in der Nebenkostenabrechnung der Mieter landete, ist ab sofort eine geteilte Verantwortung.
Biogene Brennstoffe werden geteilt Mit der schrittweisen Einführung der Bio-Treppe entstehen zusätzliche Kosten für biogene Brennstoffe. Auch diese werden bei den ersten drei Stufen je zur Hälfte zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt.
Die Regelung gilt für alle Mietverhältnisse Besonders wichtig: Diese Kostenteilung gilt nicht nur für neue Mietverträge, sondern für alle bestehenden und künftigen Mietverhältnisse nach einem Heizungstausch. Wer also heute noch eine Gasheizung einbaut, ist ab Inkrafttreten des Gesetzes an diese Regeln gebunden.
Härtefallklausel: Schutz in engen Grenzen Es gibt eine Ausnahmeregelung für unmodernisierte Gebäude mit besonders niedrigen Mieten. Sie greift jedoch nicht pauschal, sondern nur unter klar definierten Bedingungen, die im Gesetz noch festgelegt werden.
Die Bio-Treppe: Was ab 2029 auf Vermieter zukommt
Neben der Kostenteilung bringt das GMG eine weitere strukturelle Veränderung für alle, die auf fossile Heizungen setzen. Ab Januar 2029 müssen neu eingebaute Gas- und Ölheizungen schrittweise mit einem wachsenden Anteil klimafreundlicher Kraftstoffe betrieben werden. Geplant ist eine vierstufige Bio-Treppe bis zum Jahr 2040. Für bestehende Heizungen gilt ab 2028 zusätzlich eine Grüngasquote.
Das bedeutet für Vermieter mit fossilen Heizungen konkret:
Laufende technische Anpassungen an den Heizungsanlagen
Höhere Brennstoffkosten durch Biomethan und synthetische Kraftstoffe
Weiterhin steigende CO₂-Abgaben
Und das alles zu 50 Prozent auf eigene Rechnung
Wer heute eine Gasheizung einbaut, kauft sich damit nicht nur eine Heizung, sondern ein wachsendes Kostenrisiko für die nächsten 15 Jahre.
Warum die Wärmepumpe jetzt die klügere Wahl ist
Die Rechnung ist einfach: Wer als Vermieter auf eine Wärmepumpe umsteigt, umgeht die gesamte neue Kostenbeteiligung. Keine CO₂-Aufschläge, keine Netzentgelte für Gas, keine Bio-Treppe. Stattdessen eine Heizung, die mit Strom und Umweltwärme betrieben wird und deren Betriebskosten planbar bleiben.
Hinzu kommt: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt in vollem Umfang bestehen. Vermieter können dabei von folgenden Förderkomponenten profitieren:
Förderkomponente | Höhe |
|---|---|
Grundförderung | 30 % der förderfähigen Kosten |
Klimageschwindigkeitsbonus (Ersatz fossiler Heizung) | bis zu 20 % |
Einkommensbonus (bei niedrigem Haushaltseinkommen) | bis zu 30 % |
Effizienzbonus (z. B. natürliche Kältemittel, Erdwärme) | 5 % |
Maximale Förderung | bis zu 70 % |
Was bedeutet das konkret für dich als Vermieter?
Deine Immobilie hat noch eine funktionierende Gasheizung? Du musst sie nicht sofort tauschen. Aber du solltest jetzt genau kalkulieren, was der Weiterbetrieb ab November 2026 wirklich kostet. Denn ab dann trägst du die Hälfte der steigenden CO₂- und Brennstoffkosten selbst.
Du planst ohnehin einen Heizungstausch? Dann ist jetzt der ideale Zeitpunkt. Die Förderung ist voll verfügbar, die Regeln sind klar und eine Wärmepumpe schützt dich langfristig vor allen neuen Kostenpflichten des GMG.
Du hast mehrere Mietobjekte? Dann multiplizieren sich die Kostenrisiken fossiler Heizungen entsprechend. Eine strategische Entscheidung für die Wärmepumpe zahlt sich bei einem größeren Portfolio besonders schnell aus.
Fazit: Wer heute entscheidet, entscheidet richtig
Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz verändert die Spielregeln für Vermieter grundlegend. Fossile Heizungen sind nicht verboten, aber sie werden teurer. Nicht nur im Betrieb, sondern auch auf der eigenen Kostenseite. Wer als Vermieter heute noch eine Gasheizung einbaut, kauft sich ein Risiko, das mit jedem Jahr wächst.
Die Wärmepumpe ist die Antwort darauf. Sie schützt vor neuen Kostenpflichten, profitiert von starker Förderung und macht deine Immobilie fit für die nächsten Jahrzehnte.
Für alle Vermieter, die jetzt Klarheit wollen: Dieser Moment ist der richtige.
Stand: April 2026 | Quellen: tagesschau.de, Die Zeit, Tagesspiegel, Handelsblatt
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